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抵当権設定登記

 

抵当権とは?

抵当権とは、お金を貸した人(債権者)が、
お金を借りる人(債務者)または第三者(物上保証人)の供した担保物を、
占有を移さずに設定者の使用・収益に任せながら、
弁済をしない場合にその物の交換価値から優先的に弁済を受けることのできる権利です。

と民法的に書くと少し難しく見えますが、
よく耳にする言葉でいえば、
不動産を担保に入れる」ことです。

  

抵当権設定登記

お金を借りるにあたって、借りる人は自分の持っている不動産を、
担保に入れる約束をして、お金を借ります。
無事に返済を続けている間は、自分の不動産を通常通り使用することができます。
万が一、返済が困難になった場合は、その不動産を売却し、
その不動産の価値の中から、お金を貸した人が優先的に支払を受けることができる。
という権利が「抵当権」であり、
貸主と、不動産の所有者が「抵当権」を不動産につける。
という約束をするのが抵当権設定契約となります。


その抵当権設定契約を、当事者以外の第三者にも主張できるようにするために、
抵当権設定登記」をすることになります。

この抵当権設定登記は、
不動産を購入するために高額な借入れをする場合に、
その購入した不動産を担保に差し出すことによって、高額な借入れが可能に
なるため用いられる登記です。

融資をする銀行などの金融機関では、
お金を貸すのと同時にこの抵当権設定登記をすることになります。
 

抵当権設定登記の必要書類

スタンダードな抵当権設定の登記申請に必要な書類を挙げておきます。
 

  • 登記原因証明情報(抵当権設定契約書)
    金銭消費貸借契約書兼抵当権設定契約書というパターンがスタンダードです。
    通常は設定契約書を登記原因証明情報とするのですが、
    地元の岡崎信用金庫・碧海信用金庫・西尾信用金庫などからは「のみ書面(不動産登記申請のみに必要な書面)」として、登記原因証明情報の作成を依頼されます。
     
  • 権利証(登記済証or登記識別情報)
    借入れを希望する方の(担保に供する)不動産の権利証(権利書)全てです。
    親族など、実際に借入れをされる方(債務者)以外のどなたかが不動産を提供される場合は、その提供されるその方の不動産の権利書となります。
    ちなみに不動産を提供される方を物上保証人と言います。
     
  • 印鑑証明書(発行後3カ月以内のもの)
    登記手続きの世界では、権利者ではない義務者(あるいは設定者)は不利な立場にあるものと捉えられています。
    あなたにとって、本当にその不利な登記をしてもいいのか?
    本当にいいならその証拠を見せておくれ、ということで、登記申請書に不動産の権利書を添付するのですが、それだけでは盗まれてきたなんて可能性も否定できず、権利書に加えてさらに印鑑証明書まで要求されています
    ご本人しか準備できないハズの、この2つを添付していればさすがに間違いないだろうという立法趣旨によるものです。
    もちろん、書類の押印は実印を要求されています。
     
    抵当権設定登記の申請を出す法務局に商業登記の管轄がある法人などは印鑑証明はその法務局に提出されているため、法務局内で書類に押印された印影を照合できます。そのため、その管轄内における不動産登記の申請には印鑑証明書の添付が原則省略できます。
     
    → 三河地方に本店のある法人は、すべて名古屋法務局岡崎支局に商業登記の管轄がありますので、岡崎支局に印鑑登録がされています。そのため、不動産登記の申請においても、岡崎支局の管轄の物件(岡崎市・額田郡幸田町)の登記申請であれば、法人の印影は法務局で確認できることになりますので、省略可能となります。
    → 同様に、名古屋をはじめとする尾張地方(三河地方以外全部)に本店のある法人は、名古屋法務局に商業登記の管轄がありますので、名古屋法務局管轄の不動産登記の申請をする場合には、印鑑証明書の添付は省略できることになるハズなのですが、「件数が多すぎて忙しいから!」と法務大臣が指定した法務局はこれに当てはまりません。
    名古屋法務局は法務大臣の指定した法務局に該当しますので、添付省略は不可です。
     
  • 資格証明情報
    法人の場合は、(原則)代表者が登記申請をするのに必要な権限(資格)を持っていることを証するために資格証明情報(資格証明書)を添付します。
    資格証明書に関しては、権利者・義務者の違いはなく、必要であれば求められます。
    資格証明書も印鑑証明書と同様に、不動産登記の申請を出す法務局に、商業登記の管轄がある法人であれば添付を原則省略できます。
    本来であればこれも代理権限証書の一部なのですが、不動産登記申請の添付書類においては別個で記載します。
     
  • 代理権限証明情報(司法書士への委任状)
    登記申請を司法書士に依頼する場合は権利者・義務者(抵当権者・抵当権設定者)それぞれから司法書士に対する委任状が必要になります。
    それぞれにとはいっても、委任状は1枚でもかまいません。
    また、未成年者or成年被後見人の法定代理人が代理する場合の代理権限を証する情報(書面)として、戸籍謄本や後見の登記事項証明書などが必要な場合もあります。

 

  

登録免許税

登記の申請には登録免許税という税金を納める必要があります。

抵当権設定登記の申請に求められる登録免許税は、
原則として債権額の4/1000(0.4%)となっています。
1000万円の借り入れが必要な場合の登録免許税は4万円、2000万円の借入れの場合は8万円ということになります。
通常は司法書士が事前に立替えて申請し、のちに報酬と一緒に請求します。


★租税特別措置法75条による登録免許税の軽減がある場合(住宅用家屋証明)
≪登録免許税≫
 → 債権額の1/1000(0.1%)

≪適用の要件≫

  • 個人が新築or増築のため、もしくは居住のように供する新築又は既存家屋の取得のための住宅資金貸付担保
  • 新築or取得後1年以内に登記を受けるもの
  • 住宅専用面積50㎡以上のもの

 

★租税特別措置法84条の5による登録免許税の軽減がある場合(オンライン減税)
平成25年3月31日までにオンラインにより抵当権設定登記の申請をする場合は、
通常の登録免許税額から、当該金額に10/100を乗じて算出した金額を控除することができます(ただし、最大で3000円まで)。
 

 

 

根抵当権設定登記

また、継続的に金融機関等とお金の貸し借りを行う場合に、
その複数回の借入れについて、一定の限度額の範囲に達するまで
担保する抵当権を「根抵当権」といい、これも抵当権の一種とされています。

一定の限度額までの貸し借りについては、
その都度登記をすることなく、一回の「根抵当権設定登記」で
担保をとることができるため、
ご商売等をされている事業者さんと金融機関の間で
主に利用される登記であるといえます。

抵当権と同じく、この根抵当権を設定したという契約を、
当事者以外の第三者に主張するためにするべき登記が
根抵当権設定登記」となります。

 

 

個人間の(根)抵当権設定登記も可能です。

 

抵当権設定登記・根抵当権設定登記は、
金融機関からお金を借入れる場合に多く用いられますが、
もちろん、個人間でお金を貸し借りする場合にも登記することは可能です。

その場合には、
登記原因証明情報(契約書等)の作成
登記申請書類の作成など、
手続も多岐にわたり、また専門的な知識も必要になります。

ご相談いただければ、
手続全体の流れ、登記に必要な税金を含め、
手続にかかる費用をご説明させていただいて、
最後までサポートをさせて頂きます。